”生活中常常遇到夫妻一方在未告知另一方的情况下，擅自将夫妻共同所有的房产出售给第三人的情况。另一方认为擅自处置房产的一方未经过自己的同意就处分共同财产，其与第三人签订的买卖合同无效；而买受了房产的第三人认为自己善意购买房产，买卖合同有效。
那么，夫妻一方擅自出售房产，买卖合同究竟是否有效？另一方又如何维护自己的权益？
夫妻一方擅自处分房产，理论上有三种情况：第一，房产证上写着双方的名字，其中一方擅自处分；第二，房产证上写着一方的名字，另一方擅自处分；第三，房产证上写着一方的名字，此方本人擅自处分。
在实践中，第三种情况是最为常见的，也是有实施可能的，本文针对该类情况进行分析。
首先，在讨论本文所涉主题时需要明确处理涉及夫妻财产的问题适用的是《婚姻法》，因此对于一方出卖共有房屋，应清楚以下一个前提：
除非夫妻通过约定划分了双方对共同财产的所有权，否则房产无论登记在哪一方名下，只要是婚后购买的房产，都属于夫妻共同财产。
夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。也即夫妻任一方处理共同财产，不是无权处分，是有权处分的行为。
以上观点是从《婚姻法》第17条有关夫妻共同财产的原则性规定可以看出：在双方没有约定的情况下，婚后取得的财产原则上就是夫妻共有财产，登记在何方名下的形式并不能否认这个原则。
同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第19条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”可见，即使附有“由一方婚前承租”这种带有个人财产属性倾向、容易让人认为是个人财产的前提条件，且登记在一方名下，只要是婚后购买的，都属于夫妻共同财产。那么，普通情况下的登记在一方名下的婚后购置房就更应当属于夫妻共同财产。
明确了登记在一方名下的婚后购置房属于夫妻共同财产后，我们再来讨论一方擅自处分共有房产的法律后果。
一、未参与处理房屋夫（妻）一方是否可以依据《合同法》第51条之规定主张擅自处置一方为无权处分，因而使买卖合同无效？
《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”反言之，权利人不予追认的，无权处分人处分财产的行为就是无效的。
但是，《婚姻法》第17条规定，“……夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条也规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定……”
这说明，夫妻任何一方都有权处分共有房产，即使擅自处分了共有房产，也不涉及“无权处分”的问题。
《婚姻法》之所以规定夫妻任何一方都有权决定如何处分共同财产，是因为这样更符合日常生活经验、符合市场要求。日常生活中，难免遇到夫妻一方处分共同财产而另一方不知情的情况，如果每次处分财产都要求夫妻二人签订协议，或者夫妻一方给另一方出具授权委托书，人们的正常生活就很难进行下去了。举例而言，我们不可能要求夫妻一方每次上超市购物都请另一方出具授权委托书。虽然并非都 给过了对方明确同意，但并非一方擅自处分了共同财产，我们也不能当然地认为另一方的利益受损了。何况处分房产这类家庭生活中的大事，正常的夫妻关系中，双方应当协商沟通一致由另一方出面落实的情况更为常见。
在案件审判过程中，法官也因而不能仅因为夫妻一方未经另一方的同意出卖夫妻共有房产，就判定所签房屋买卖合同无效。
因此，一方擅自处分共同财产的行为，只要不是与第三人恶意串通，或损害国家、社会公共利益，无过错方便不能依据《合同法》第51条主张买卖合同无效。
二、购买夫妻共有房屋的第三人是否可以根据《物权法》第106条之规定主张善意取得该房屋？
《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
由于《物权法》第106条规定的“善意取得”制度的前提，是无权处分人将财产转让给他人。而根据前文讨论的结果可知，夫妻双方均有权处分共同财产，不会涉及无权处分。
因此，“善意取得”成立的前提都不存在，该条款自然无法适用。此外，需要注意，该条第2款规定的“原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”，也因为“善意取得”本身不成立而无法适用。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定是否适用于本文所述情形？
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
由于该司法解释第3条适用的前提是出卖人对标的物没有所有权或处分权，而根据前文讨论结果可知，夫妻双方均对共同财产享有所有权和处分权，因此该规定同样无法适用于本文所述的情形。
四、夫妻一方擅自与第三人签订的买卖合同究竟是否有效？另一方该如何维护自身权益？
在分析了《婚姻法》、《合同法》、《物权法》、《买卖合同司法解释》等法律、司法解释对类似问题的规定后，我们可以发现，只要签订的合同不存在无效的法定情形（恶意串通、损害国家、社会利益等），就没有法律条款可以明确地确定该合同无效。
如前文所述，由于《婚姻法》规定夫妻双方均对共同财产享有平等的处理权，往往实践中不会有任何合法有效的书面证据(比如公证授权书）来证明，更大的可能是夫妻之间的口头交流和沟通，大多数情况下各方是诚信交易的。如果因为有例外，法律就要求夫妻一方在对外签订合同时必须取得另一方的同意，会违背生活经验法则，致使社会经济运行严重受阻，因此应当明确，夫妻一方对外签订的合同原则上为有效合同。
因此，夫妻一方擅自处分共有房产，只要第三人并未与其串通，或其行为未损害社会公共利益，且第三人支付了合理对价，则该处分房产的行为有效。通常情况下，夫妻共同财产的价值并未改变，只是形式发生了转换（由房屋转换成货币）。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第11条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”
根据该司法解释规定可知，首先，在本文所述的情形发生时，另一方主张追回房产的，人民法院明确不予支持。
其次，如果夫妻一方擅自处分共有房产的行为给另一方造成了损失，且另一方有证据证明损失的存在和损失的多少，则可以在离婚时主张对方承担赔偿损失的责任。
综上所述，夫妻一方擅自处分共有房产的行为给另一方造成了损失，只要擅自处分方不存在与第三方串通或损害社会公共利益的情形，则另一方不得主张合同无效或主张追回房产，但可以在离婚时要求擅自处分房产的一方承担赔偿责任。
